설악2 분담금 리스크 분석

설악2, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

설악2(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

설악2단지는 경기 군포시 산본동에 자리한 1996년 준공 단지로, 30년차에 접어들며 산본신도시 1기 신도시의 노후계획도시 정비 흐름에 포함된다. 사업시행인가 단계까지 진척돼 정비 절차상 비교적 안정 구간에 진입한 점이 특징이다. 추정 비례율 110%는 종전자산 대비 종후자산 평가가 높게 형성됐음을 시사하며, 이는 본 단지가 위험등급 R1(저위험·환급 가능)로 분류된 핵심 근거다. 즉 일반적인 추가분담보다 환급 가능성 쪽에 무게가 실리는 구조로 해석된다.

조합원 관점에서 주목할 점은 공사비 민감도다. 본 단지 대표평형은 15.1평으로 소형이며, 시나리오 분석상 공사비를 0%에서 20%까지 올려도 추정 추가부담 지표가 4.3~4.4 수준으로 사실상 변동이 미미하다. 이는 종전자산 평가 여력이 공사비 인상분을 상당 부분 흡수한다는 의미로, 외부 비용 충격에 견조한 편으로 추정된다. 다만 비례율과 분담 구조는 관리처분 확정 전까지 변동될 수 있으므로, 본 수치는 확정액이 아닌 시나리오별 추정 범위로 보고 평형 배정·권리가액 통지 시점에 재점검하는 것이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 설악2의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포 산본 재건축 속도 붙는다 (기호일보)
• 군포시, 산본신도시 정비기본계획 고시 (위클리한국주택경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.