설악 분담금 리스크 분석

설악, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

설악(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

경기 군포시 산본동 수리산 자락에 자리한 설악(1996년 준공)은 사용 30년에 접어든 산본신도시 1기 노후계획도시 단지로, 2026년 5월 군포시의 산본신도시 정비기본계획 고시와 노후계획도시 특별법 트랙을 배경에 두고 있다. 권역 전체가 선도지구 중심으로 단계별 정비에 들어간 가운데, 이 단지는 사업시행인가까지 도달해 산본 내에서 비교적 앞선 진행 단계에 있다는 점이 특징이다.

비례율 추정치 110%는 사업성이 양호한 구간으로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거가 된다. 다만 이는 확정 금액이 아닌 현재 가정에 기반한 추정이며, 대표 평형이 13.2평 수준으로 작아 권리가액 출발점이 낮은 만큼 평형 선택과 추가 분담 구조를 함께 따져볼 필요가 있다. 시나리오상 공사비가 0%에서 20%까지 올라도 비례율·분담 부담의 변동 폭이 완만하게 추정돼 공사비 민감도가 낮은 편으로 읽히나, 산본 권역의 정비 물량이 동시다발로 풀리는 국면에서는 착공 시점의 공사비·분양 여건이 변수로 작용할 수 있어 시나리오별 점검을 권한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 설악의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포시, 산본신도시 정비기본계획 고시 - 위클리한국주택경제신문
• 군포 산본 재건축 속도 붙는다 - 기호일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.