샛별마을(우방) 분담금 리스크 분석

샛별마을(우방), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

샛별마을(우방)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

샛별마을(우방)은 분당구 분당동 수내로 일대, 1994년 준공으로 30년을 넘긴 1기 신도시 노후 단지다. 분당 선도지구로 지정돼 정비구역 지정·결합 특별정비구역 고시를 거쳐 현재 사업시행인가 국면에 진입했고, 라이프·동성·삼부 등과의 통합 재건축으로 최고 49층·약 5천 세대급 대단지로 추진되는 점이 입지 가치를 떠받친다. 사업 단계가 비교적 진척돼 사업성 변수가 일부 가시화된 구간이라는 점이 등급 판단의 출발점이다.

비례율은 102% 수준으로 1을 소폭 웃돈다. 종전자산 평가가 사업비를 살짝 상회하는 균형 구간으로, 시나리오상 25.7평 기준 추가부담 대신 청산(환급) 방향으로 추정되며 위험등급은 R2(보통)에 해당한다. 다만 102%는 안전마진이 두텁다고 보기 어려운 경계선이라, 공사비가 10~20% 오르는 시나리오에서도 청산폭이 빠르게 줄어드는 민감 구간임을 유의해야 한다. 조합원 실용 관점에서는 통합 단지 특성상 평형 배정과 감정평가 결과에 따라 개별 정산이 갈리므로, 대표 25.7평대를 기준으로 한 권리가액과 분양가 격차를 시공사·설계 확정 시점에 재점검하는 것이 합리적이다. 모든 수치는 확정이 아닌 시나리오별 추정 범위로 받아들여야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 샛별마을(우방)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당 선도지구 4곳 정비구역지정 조건부 승인…재건축 가시화 (경인일보)
• 분당 재건축 ‘속도’…샛별마을, 특별정비구역 결합 주민동의율 50% 넘겨 (다음/뉴스)
• 분당재건축 속도…시범·샛별·목련 사업시행자 지정 ‘초읽기’ (경인일보)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.