샛별마을(라이프) 분담금 리스크 분석

샛별마을(라이프), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

샛별마을(라이프)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

분당동 샛별마을(라이프)는 1992년 입주한 1기 신도시 초기 단지로, 노후도가 사업 추진의 명분을 충분히 갖춘 시점에 도달했다. 2024년 11월 분당 선도지구(특별정비구역)에 포함되며 사업시행인가 단계까지 올라섰고, 신탁방식으로 분당 내에서도 빠른 편에 속하는 진척을 보인다. 분당로 인접·역세 생활권이라는 입지 프리미엄이 사업성을 받쳐 주는 구조다.

비례율 추정 102%는 사업비를 회수하고 약간의 여유가 남는 균형선으로, 이 단지의 위험등급 R2(보통)는 입지·진척도의 강점과 분당 통합 재건축 특유의 사업비 불확실성이 맞물린 결과로 해석된다. 시나리오상 공사비가 0~20% 올라도 추정 환급 폭이 -5.4에서 -5.3 수준으로 거의 흔들리지 않아, 공사비 민감도가 낮은 편이라는 점이 실용 포인트다. 대표평형 25.7평 조합원이라면 분담금 액수를 단정하기보다, 분양가·일반분양 물량과 선도지구 통합 설계 확정이라는 변수에 따라 리스크가 어떻게 이동하는지를 단계별로 점검하는 접근이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 샛별마을(라이프)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 분당 선도지구 특별정비구역 지정
• 샛별마을 주민대표단 위원장 인터뷰

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.