샛별마을(동성) 분담금 리스크 분석

샛별마을(동성), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

샛별마을(동성)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

1992년 입주한 샛별마을(동성)은 분당 분당동에 자리한 1기 신도시 단지로, 입주 30년을 넘기며 노후도 요건을 충족해 분당 선도지구로 지정됐습니다. 2026년 1월 정비구역 지정이 고시되고 6월 시범·목련과 함께 통합재건축 사업시행자(하나자산신탁) 지정을 신청하는 등, 인근 단지와 결합개발을 묶어 빠르게 움직이는 단계입니다. 단순 노후 단지가 아니라 분당 재건축의 속도 선두권이라는 점이 이 단지의 입지적 강점입니다.

비례율 추정 102%는 종전자산 대비 사업성이 균형점에 살짝 걸친 수준으로, 기여분이 분담금으로 크게 전환되지 않는 구간이어서 위험등급 R2(보통)의 근거가 됩니다. 시나리오상 공사비가 0~20% 올라도 추가부담 추정치 변동이 -5.6에서 -5.5로 거의 평탄해, 현 가정에서는 공사비 민감도가 낮게 잡힙니다. 다만 이는 확정 분담금이 아닌 시나리오 추정이며, 선도지구 특성상 분양가·결합개발 배분에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 25.7평 대표 평형 조합원이라면 평형 선택과 통합 분담 구조를 함께 따져 리스크를 점검하시길 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 샛별마을(동성)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 성남시, 분당 선도지구 시범·샛별·목련 ‘정비구역 고시’·2030년 준공 목표 (경인일보)
• 분당재건축 속도…시범·샛별·목련 사업시행자 지정 ‘초읽기’ (경인일보)
• 분당재건축 사업시행자 지정 절차 돌입 (경기일보)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.