상계주공7 분담금 리스크 분석

상계주공7, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공7(노원구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계주공7단지는 서울 노원구 상계동, 4·7호선 환승역인 노원역과 맞붙은 입지로 ‘상계주공 대장주’로 꼽히는 2,634가구급 대단지다. 1988년 준공되어 약 38년이 경과한 노후 단지이며, 데이터상 사업시행인가 단계로 분류되나 권역 전반은 신속통합기획·재건축진단을 거쳐 본격 정비 궤도에 막 진입한 흐름이다. 주목할 점은 추정 비례율이 110% 수준으로, 100%를 상회한다는 것은 종전자산 대비 사업 후 가치가 더 크게 평가될 여지를 시사한다. 위험등급 R1(저위험·환급 가능 추정)이 부여된 근거도 여기에 있다.

조합원 관점에서 실용 포인트는 두 가지다. 첫째, 대표평형이 15.1평으로 소형 비중이 높아 신축 평형 배정 시 평형 점프에 따른 추가 권리가액과 분담 구조를 시나리오별로 확인하는 것이 중요하다. 둘째, 공사비 민감도가 낮은 편이라는 점이다. 시나리오상 공사비가 0%에서 20%까지 오르는 구간에서도 부담 변동 폭이 좁게 추정되어, 입지·비례율이 만들어내는 완충이 작동하는 구조로 해석된다. 다만 이는 확정 금액이 아닌 가정 기반 추정이며, 실제 조합 정관·분양가·금리에 따라 달라질 수 있는 리스크 범위로 받아들이는 편이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공7의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 재건축 시동걸린 상계주공 7단지… 분담금은 변수 - 파이낸셜뉴스
• 상계주공7단지 재건축 첫 단추… 안전진단 D등급 판정 - 디벨로퍼뉴스
• 동북권 대변혁의 중심 상계주공, 재건축 속도전 돌입 - 위클리한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.