상계주공6 분담금 리스크 분석

상계주공6, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공6(노원구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계주공6단지(노원구 상계동, 1988년 준공)는 30년을 훌쩍 넘긴 노후 단지로, 상계·중계 일대 대규모 정비 흐름과 7호선 역세권 입지를 함께 안고 있어 사업 추진 동력이 비교적 분명한 편입니다. 본 진단에서 비례율은 약 110% 수준으로 추정되는데, 이는 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있어 조합원 권리가액이 보전되는 구간으로 해석됩니다. 위험등급 R1(저위험, 환급 가능)은 이 비례율 여력에 근거한 것으로, 추정 공사비가 평당 약 850만 원 선이라는 전제가 유지될 때 성립하는 시나리오입니다.

다만 R1은 ‘확정’이 아니라 현재 가정에서의 진단입니다. 대표 평형이 15평대로 작은 만큼 신축 배정 평형과 추가 분담 구조에 따라 체감 부담이 달라질 수 있고, 공사비 민감도를 보면 기준 대비 +20% 상승 시 시나리오상 추가 부담 지표가 base 3.6에서 약 3.7로 움직여 비교적 완만합니다. 결국 조합원 관점의 실용 포인트는 평형 선택 전략과 공사비 인상 국면에서의 분양가·일반분양 흡수력을 함께 점검하는 것이며, 인가·분양 단계가 진척될수록 이 가정들을 재검증하는 것이 합리적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공6의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 상계주공6 등 1.5만가구 재건축 (한국경제)
• 상계주공6단지 신통기획 자문방식 추진 (아시아경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.