상계주공3 분담금 리스크 분석

상계주공3, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공3(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계주공3단지는 노원구 상계동, 1987년 준공으로 입주 40년 차에 접어든 노후 단지로 상계주공 일대 통합 재건축 흐름의 핵심에 있습니다. 사업시행인가 단계까지 진입해 정비계획·세대수 윤곽이 잡힌 만큼 변동성이 상대적으로 좁혀진 구간이며, 추정 비례율 약 109%는 종전자산 대비 권리가액이 소폭 상향될 여지를 시사해 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거가 됩니다. 다만 이 단지는 시공사 계약 해지·소송 이력이 있어, 시공 주체 재선정 과정에서 공사비 조건이 다시 협의될 가능성은 별도 점검이 필요합니다.

조합원 관점에서 대표 평형이 17.9평인 소형 위주 구성인 만큼, 신축 배정 평형 선택이 추후 정산 부담의 핵심 변수가 됩니다. 시나리오상 공사비가 0%에서 20%까지 올라도 추정 추가부담 지표가 2.6에서 2.7 수준으로 완만하게 움직여 공사비 민감도가 낮은 편으로 읽히나, 이는 인가 시점 기준의 시나리오 추정일 뿐 확정 분담금이 아닙니다. 시공사 이슈로 단가가 재산정되면 이 완충폭은 달라질 수 있으니, 관리처분 단계의 갱신 수치를 확인하며 의사결정하시길 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공3의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 상계주공아파트 - 나무위키
• 노원 상계주공 재건축 단지별 정보 총정리

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.