상계주공2 분담금 리스크 분석

상계주공2, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공2(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계주공2단지는 노원구 상계동 동일로215길에 자리한 1987년 준공 단지로, 입주 약 40년차에 접어든 노후 단지입니다. 상계 일대는 서울시 신속통합기획 흐름을 타고 상계주공 권역 전반이 재건축 동력을 받는 지역으로, 본 단지는 사업시행인가 단계까지 도달해 정비계획·관리처분을 앞둔 비교적 진척된 위치에 있다고 볼 수 있습니다. 비례율은 109% 수준으로 추정되어 종전자산 대비 종후자산이 여유 있게 잡히는 구간이며, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된 근거도 여기에 있습니다. 다만 비례율은 분양가·공사비가 확정되기 전 추정치이므로 시나리오로 받아들이는 편이 안전합니다.

조합원 실용 관점에서는, 대표평형이 17.9평으로 작은 편이라 신축 평형 배정과 추가 부담의 균형을 어떤 면적으로 가져갈지가 핵심 선택지가 됩니다. 공사비 민감도는 상대적으로 완만한 편으로, 본 단지 시나리오상 공사비가 0%에서 20%까지 올라도 추정 변동 폭이 크게 벌어지지 않아 R1 등급의 안정성이 유지되는 모습입니다. 그럼에도 분양가 가정과 일반분양 물량, 금리 변화에 따라 결과는 달라질 수 있으니, 확정 금액이 아닌 ‘비례율이 어디서 흔들리는가’를 기준으로 판단하시길 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공2의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 상계주공2단지 재건축 (리치고)
• 상계주공2단지 재건축, 신속통합기획 자문 신청 완료 (디벨로퍼뉴스)
• 상계주공아파트 (나무위키)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.