상계주공14 분담금 리스크 분석

상계주공14, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공14(노원구)은 비례율 111%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계주공14단지(노원구 상계동, 1989년 준공)는 준공 36년 차에 접어든 노후 단지로, 노원 상계·중계 일대가 동북권 정비사업의 한 축으로 묶이며 추진 동력을 받는 권역에 자리한다. 현재 사업시행인가 단계로 정비 절차가 상당히 진척된 편이지만, 안전진단·정비계획 등 권역 내 단지마다 진행 속도 편차가 크다는 점은 함께 살펴야 한다. 데이터상 비례율은 111%로 100%를 웃돈다. 비례율이 100%를 넘는다는 것은 종전자산 대비 종후자산의 가치 증분이 비용을 흡수하고도 환급 여지가 남는 구조를 시사하며, 이 단지가 R1(저위험·환급 가능)로 분류된 근거다. 다만 비례율은 분양가·공사비 확정 시점에 재산정되는 추정치이므로 단계 진전에 따라 변동 가능한 값으로 읽어야 한다.

조합원 실용 관점에서, 대표평형 15.1평의 시나리오를 보면 공사비가 기준 대비 20%까지 올라도 추가부담 지표가 사실상 평탄하게 유지된다(5.1→5.2). 이는 현재 추정 구조에서 공사비 민감도가 낮은 편임을 뜻하나, 비례율 여유가 곧 무조건적 환급 확정을 의미하지는 않는다. 평형 선택 시에는 종전자산 평가액과 추가 분담 사이의 균형을, 공사비 변동·분양가 가정이 어떻게 흔들리는지를 시나리오 단위로 점검하는 접근이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공14의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 111%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 노원구 상계·중계 등 재건축 속도…입안 제안 동의율 완화 수혜 (아시아경제)
• 용적률 올리고 분담금은 낮춰…노원구 정비사업 탄력 (한국경제)
• 상계주공아파트 (나무위키)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.