상계주공13 분담금 리스크 분석

상계주공13, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공13(노원구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계주공13단지는 1989년 준공으로 35년 이상 경과해 물리적 노후도가 충분히 무르익은 단지이며, 노원구 상계동 일대 주공 재건축 벨트 안에서 사업시행인가 단계까지 진입해 절차적 불확실성이 상대적으로 낮은 편입니다. 비례율 추정치가 110% 수준으로 100%를 웃돈다는 점은 종전자산 대비 사업성이 양호하다는 신호이며, 본 데이터가 R1(저위험·환급 가능)으로 분류한 근거가 됩니다. 다만 R1은 “분담금이 없다"는 확정이 아니라, 현재 가정 아래 환급 여지가 열려 있다는 시나리오상의 해석으로 받아들여야 합니다.

조합원 실무 관점에서는 대표 평형이 13.9평으로 소형 위주라는 점이 핵심입니다. 종전자산 규모가 작은 만큼 신축 평형을 키울수록 추가 부담 민감도가 가파르게 올라가므로, 평형 선택은 자금 계획과 함께 보수적으로 검토하는 것이 안전합니다. 시나리오상 공사비가 0%에서 +20%로 오를 때 분담 부담 지표가 5.5에서 5.6 부근으로 비교적 완만하게 움직이는 점은 이 단지의 사업성 완충이 두텁다는 방증이나, 자재·금리 변동이 누적될 경우 환급 폭은 충분히 축소될 수 있어 인가 이후 관리처분 단계의 수치 확정을 끝까지 추적할 필요가 있습니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공13의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 상계동 상계주공13단지 실거래가·시세·주변정보 (호갱노노)
• 상계주공아파트 (나무위키)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.