상계주공10 분담금 리스크 분석

상계주공10, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공10(노원구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

상계주공10단지는 노원구 상계동 노원로 564에 자리한 1988년 준공 단지로, 30년을 훌쩍 넘긴 노후도와 4호선·7호선 접근성을 갖춘 상계 주공 벨트의 일원이다. 현재 사업시행인가를 통과해 정비 절차상 중반 고비를 넘긴 상태이며, 비례율 추정치는 110% 수준으로 잡힌다. 비례율 100%를 넘는다는 것은 종전자산 대비 개발이익이 플러스로 환원될 여지가 있다는 신호이고, 이 단지의 위험등급이 R1(저위험·환급 가능)으로 평가된 근거도 여기에 있다. 다만 이는 확정 금액이 아니라 공사비·분양가 전제 위에 선 시나리오 추정임을 분명히 해야 한다.

조합원 실용 관점에서 핵심은 공사비 민감도다. 시나리오 분석상 공사비가 0%에서 20%까지 오르는 구간에서도 대표평형(약 17.9평) 기준 추가부담 지표는 4.1에서 4.2 수준으로 변동 폭이 좁아, 현 단계 추정에서는 비용 충격에 비교적 견고한 편으로 읽힌다. 이 견고함을 과신하긴 이르다. 이 단지는 과거 시공사 선정 이후 추가분담금 증액을 둘러싼 계약 분쟁 이력이 있어, 실제 공사비 협상 결과에 따라 전제가 달라질 수 있다. 따라서 소형 위주 단지인 만큼 평형 배정·권리가액 조건을 사업시행인가 변경과 관리처분 단계에서 재확인하며 리스크를 모니터링하는 접근이 바람직하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공10의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 상계주공10단지 재건축 정밀안전진단 통과 - 브릿지경제
• 상계주공10단지, 신속통합기획으로 재건축 추진 - 위클리한국주택경제신문
• 상계주공아파트 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.