삼환도봉 분담금 리스크 분석

삼환도봉, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼환도봉(도봉구)은 비례율 107.46%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 3.5억 수준입니다 (소유 22평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

삼환도봉(도봉구 도봉동, 1987년 준공)은 입주 약 39년 차의 노후 단지로, 도봉구 신탁방식 재건축 중 처음으로 주민동의율 90%대(91%)를 넘기며 코람코자산신탁이 사업시행자로 지정된 상태다. 현재 사업시행인가 단계로, 정비계획상 준공업지역 규제 완화를 적용받아 용적률 343.49%·최고 42층·993세대 규모로 추진된다. 일반분양 여력을 키우는 고용적률 구조는 사업성에 우호적이며, 이는 비례율 추정치 107.46%(R1, 저위험·환급 가능)와 결을 같이한다. 비례율이 100%를 웃돈다는 것은 종전자산 대비 사업 후 가치가 양(+)으로 평가될 여지가 있다는 신호이나, 시공자 선정(9월 예정)과 관리처분 단계에서 공사비가 확정되기 전이므로 확정 수치가 아닌 시나리오로 읽어야 한다.

조합원 관점에서 보면, 대표 평형(22평 소유 → 25평 희망) 기준 추가 분담 추정은 시나리오상 비교적 완만하다. 공사비가 기준 대비 +10%, +20%로 오르는 상황을 가정해도 추가 부담 추정치의 변동폭이 좁게 유지되는 점은 현 단계 사업성에 일정한 완충이 있음을 시사한다. 다만 이는 인가 시점의 가정에 기반한 추정 범위이며, 신탁수수료·금융비용·일반분양가 변동이 실제 정산을 좌우한다. 평형 상향(22→25평)을 검토하는 조합원은 환급 가능성이라는 강점과 별개로, 관리처분 단계의 공사비·분양가 확정 결과를 시나리오별 리스크로 점검하며 의사결정하는 접근이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼환도봉의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107.46%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 도봉구 삼환도봉 재건축 사업시행자 코람코자산신탁 지정 - 헤럴드경제
• 도봉구 삼환도봉 재건축 ‘탄력’…서울시 준공업지역 규제 완화 첫 사례 - 뉴스핌
• 도봉동 삼환도봉아파트 재건축 본격화… 코람코자산신탁 시행자 지정·주민동의율 91% 달성 - 부동산이슈저널

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.