삼호3 분담금 리스크 분석

삼호3, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼호3(노원구)은 비례율 108%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

삼호3은 1986년 준공으로 사용연한 40년에 근접한 노후 단지이며, 월계동 마들로 일대의 미륭·미성·삼호3차(이른바 ‘미미삼’) 통합 재건축 흐름 안에 위치한다. 광운대역 개발과 GTX-C 호재가 입지 기대를 받치는 권역이지만, 현실의 사업 단계는 정비계획 입안·주민 동의 확보 국면으로 시뮬레이션이 가정한 관리처분 단계보다 앞단에 있다는 점을 조합원은 분리해 읽을 필요가 있다. 대표 평형이 17.9평으로 작아, 신축 평형 선택과 권리가액 산정이 분담 구조를 좌우하는 핵심 변수다.

비례율 추정치 108%는 종전자산 대비 사업성이 양호하다는 신호로, 본 진단의 위험등급 R1(저위험·환급 가능)도 이 가정에 기반한다. 다만 시나리오상 공사비가 base 대비 +10~20% 오르면 추가부담 지표가 반영되도록 설계돼 있어, 등급의 여유분은 공사비 민감도에 따라 좁혀질 수 있다. 결국 R1은 ‘확정된 환급’이 아니라 현재 가정에서의 상대적 안전판으로 해석해야 하며, 평형 선택과 향후 공사비·일반분양가 협상 결과를 시나리오별로 점검하는 것이 실용적 대응이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼호3의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 노원구 미륭·미성·삼호 최고 40층 6700가구로 재건축 (한국경제)
• 월계동 미륭·미성·삼호3차 정비구역 지정 준비 (한국경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.