삼익세라믹 분담금 리스크 분석

삼익세라믹, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼익세라믹(도봉구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

삼익세라믹은 서울 도봉구 쌍문동 해등로변, 1988년 준공으로 입주 38년차에 접어든 노후 단지다. 4호선 쌍문역 생활권에 자리해 쌍문한양1차 조합설립, 쌍문2구역 정비구역 지정 등 인근의 재건축·재개발 흐름과 맞물려 사업 동력이 형성되는 권역에 속한다. 현재 사업시행인가 단계로, 정비계획·설계가 구체화돼 추가분담금 윤곽이 비교적 또렷해지는 구간에 들어와 있어 조합원 입장에서 의사결정 정보의 신뢰도가 올라가는 시점이다.

비례율은 107%로 100%를 넘어, 종전자산 평가가 비교적 우호적으로 반영된 저위험(R1) 구조로 추정된다. 시나리오 분석상 대표평형 17.8평 기준 공사비가 변동하지 않을 경우와 20% 상승하는 경우의 추가 부담 격차가 크지 않게 나타나, 공사비 민감도가 낮은 편으로 해석된다. 다만 이는 현 단계 추정치이며 분양가·금리 등 외부 변수에 따라 달라질 수 있다. 노후도가 높아 추가 분담을 감수하더라도 신축 전환 가치가 큰 만큼, 조합원은 대표평형 외 평형 배정 시 권리가액 대비 부담 변화를 시나리오별로 점검해 두는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼익세라믹의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 쌍문동 삼익세라믹 (호갱노노)
• 도봉구 쌍문한양1차 조합설립인가 (서울Pn)
• 쌍문2구역 재개발 정비구역 지정 (하우징타임즈)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.