삼익비치, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
삼익비치(수영구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 6.82억 수준입니다 (소유 25평 -> 희망 25평).
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 부산광역시 수영구 남천동 광안해변로 100 |
| 건축년도 | 1979년 (47년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 관리처분 |
| 추정 비례율 | 110% |
| 추정 공사비 | 720만원/평 |
단지 심층 분석
부산 수영구 남천동 광안해변로에 자리한 삼익비치는 1979년 준공으로 단지 노후도가 45년을 넘긴 부산권 대표 재건축 단지다. 입지상 광안리·남천 해변을 직접 면해 일반분양 분양가 기대가 높고, 현재 관리처분 단계에 진입해 있어 사업 불확실성의 상당 부분이 이미 해소된 구간에 들어와 있다(2026년 정기총회에서 CM 선정·관리처분 타당성 검증 등 핵심 안건이 80%대 투표율로 가결, 하반기 관리처분인가 추진). 비례율 110%는 종전자산 대비 종후자산 가치가 약 10% 더 크게 평가됐다는 뜻으로, 이 수준에서는 25평 소유자가 같은 25평을 희망할 때 추가분담이 아닌 약 6.8억 규모의 자산 여력(환급 방향)이 추정되며, 이것이 R1(저위험) 등급의 근거다.
조합원이 특히 주목할 점은 이 단지의 공사비 민감도가 낮다는 구조적 특성이다. 시나리오상 공사비가 0%·5%·10%·20% 올라도 추정 결과가 거의 움직이지 않아, 최고 59층 약 3,060가구·총사업비 2조 원대의 대형 사업임에도 원가 변동 충격을 비례율이 흡수하는 구간에 있다고 해석된다(추론). 다만 표준 평형인 25.7평을 넘어서는 상위 평형을 희망할 경우 환급 폭이 줄고 분담 방향으로 전환될 수 있으므로, 환급 시나리오를 그대로 누리려면 동일 평형 유지가, 면적 상향을 원한다면 평형별 추정 차이를 별도로 점검하는 것이 실용적이다. 해변 프리미엄에 기댄 분양가 전제가 비례율을 떠받치는 만큼, 분양 시점 시장 여건이 가장 큰 변수다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼익비치의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 6.8억 | - |
| +5% | 6.9억 | +0.1억 |
| +10% | 6.9억 | +0.1억 |
| +20% | 6.9억 | +0.1억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
평형별 추정 분담금
공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.
| 소유 평형 | 희망 평형 | 추정 분담금 |
|---|---|---|
| 25평 | 25평 | 6.82억 |
| 22평 | 25평 | 8.3억 |
| 25평 | 18평 | 1.89억 |
위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.
리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))
저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
- 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
- 건축 1979년(47년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.