삼익그린2차 분담금 리스크 분석

삼익그린2차, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼익그린2차(강동구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

삼익그린2차(강동구 명일동 고덕로 210, 1983년 준공)는 입주 40년을 넘긴 노후 단지로, 고덕·상일 일대 정비사업 벨트와 5호선 명일역 생활권을 끼고 있어 입지 기반이 탄탄합니다. 현재 단계는 관리처분으로, 사업 변수가 상당 부분 윤곽을 잡은 후기 국면에 해당합니다. 이 시점에서 핵심 지표인 비례율이 109%로 100%를 웃돈다는 점이 중요한데, 비례율이 1을 넘으면 종전자산 평가액 대비 권리가액이 커져 조합원에게 환급 여력이 생기는 구조이며, 본 단지가 R1(저위험·환급 가능)로 분류된 근거가 여기에 있습니다.

다만 R1이 “분담금 없음"을 확정하는 표시는 아닙니다. 대표 평형(약 20.2평)과 평균 종전자산(16.9억) 수준을 기준으로 한 시나리오에서, 공사비가 기준 대비 +10%, +20%로 올라가도 추정 추가부담이 환급 영역(마이너스권)에 머무는 것으로 나타나, 공사비 민감도가 낮은 편이라는 점이 이 단지의 강점으로 읽힙니다. 다만 신청 평형을 상향할수록 환급폭은 줄거나 부담으로 전환될 수 있으므로, 평형 선택은 자산 여력과 실거주·투자 목적에 맞춰 시나리오별로 비교 검토하시길 권합니다. 모든 수치는 추정 범위이며, 관리처분 인가·총회 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼익그린2차의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1983년(43년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 삼익그린2차 주택재건축정비사업 조합 (정비사업 정보몽땅)
• 삼익그린2차아파트 재건축단지 (강동구청)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.