삼익가든 분담금 리스크 분석

삼익가든, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼익가든(강동구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

강동구 명일동 상암로변에 자리한 삼익가든은 1984년 준공으로 사업 시점 기준 40년을 넘긴 노후 단지다. 명일동 일대는 5호선 역세권과 학군·녹지가 받쳐주는 안정적 주거지로, 인근 재건축 단지들과 묶여 사업성 평가가 비교적 우호적으로 매겨지는 권역이다. 단지는 관리처분 단계에 진입해 사업 불확실성이 상당 부분 해소된 구간에 있으며, 다만 인근 일부 단지에서 토지분할 등 분쟁 이력이 보고된 만큼 절차상 변수는 끝까지 모니터링할 필요가 있다.

비례율 추정치 109%는 종전자산 대비 종후자산 가치가 우위에 있다는 신호로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거가 된다. 시나리오상 대표 21.9평형 기준 추가부담금이 음(-)의 범위, 즉 환급 가능 구간으로 추정되며, 공사비가 20% 상승하는 가정에서도 환급 추정 폭이 크게 무너지지 않아 공사비 민감도가 낮은 편이다. 이는 확정 금액이 아닌 시나리오 기반 추정이라는 점을 전제해야 하며, 평형 선택 시 대형 평형 신청에 따른 추가 분담 가능성은 별개로 따져야 한다. 조합원 입장에서는 환급 여력이 인플레 국면에서도 비교적 견고하다는 점이 핵심 체크포인트다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼익가든의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1984년(42년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 명일동 재건축 7개단지 현황
• 명일동 삼익맨션(삼익가든) 재건축 | 리치고

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.