삼성장미 분담금 리스크 분석

삼성장미, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼성장미(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

삼성장미는 경기 군포시 산본동에 자리한 1993년 준공 단지로, 1기 신도시(산본) 정비의 큰 흐름 위에 놓여 있습니다. 건축 연한이 30년을 넘겨 노후도 요건을 충분히 충족했고, 현재 사업시행인가 단계에 진입해 있어 정비계획·세대수·용적률 윤곽이 비교적 또렷해진 구간으로 볼 수 있습니다. 산본권역은 특별정비구역 지정과 공공재건축(LH 사업시행자) 절차가 맞물려 돌아가는 만큼, 분담금 변수보다 사업 추진 속도와 인허가 일정의 흐름을 함께 살피는 것이 합리적입니다.

비례율은 110% 수준으로 추정되며, 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있어 환급 여지가 열리는 구조입니다. 이를 근거로 위험등급은 R1(저위험)으로 진단됩니다. 다만 110%는 확정치가 아니라 현 단계의 추정 비례율인 점, 관리처분 시점에 다시 정산된다는 점을 전제로 읽어야 합니다. 시나리오상 공사비가 20% 상승해도 추가부담 추정 폭이 0.6억대에서 0.8억대로 비교적 완만하게 움직여, 공사비 민감도가 낮은 편으로 해석됩니다. 조합원 관점에서는 대표 평형(약 30.8평) 기준의 권리가액 우위를 활용해 평형 선택 여지를 검토하되, 어떤 평형에서든 추정 분담은 시나리오별 범위로 받아들이고 인가·정산 일정 변화에 따른 리스크를 함께 점검하는 접근이 안전합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼성장미의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 경기도 재개발·재건축 현황과 전망(6) - 군포시 (하우징헤럴드)
• ‘1기 新 최초’ 산본 선도지구 2곳, 특별정비구역 지정 완료 (한국주택경제)
• 군포시, 산본 11구역 예비사업시행자 LH 지정 (프레시안)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.