삼부, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
삼부(영등포구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 영등포구 여의도동 국제금융로7길 27 |
| 건축년도 | 1975년 (51년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 관리처분 |
| 추정 비례율 | 110% |
| 추정 공사비 | 850만원/평 |
단지 심층 분석
여의도동 한강변에 자리한 삼부아파트는 1975년 준공으로 노후도가 50년에 달해, 여의도 일대에서 동시다발로 진행되는 재건축 흐름의 핵심 단지 중 하나입니다. 입지 자체가 금융중심지·한강 조망이라는 희소 자산을 끼고 있어, 최고 60층 안팎·1,700세대급 고밀 정비가 거론되는 만큼 사업성의 기본 체력은 두텁다고 평가됩니다. 다만 동별 동의율 충족에 어려움을 겪었던 이력처럼, 단지 내부 합의와 인허가 후속 절차가 일정의 변수로 남아 있어 단계 진행 속도는 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
비례율은 약 110% 수준으로 산정되어 100%를 상회하는데, 이는 종전자산 대비 종후자산의 여유가 있다는 뜻으로 위험등급 R1(저위험, 환급 가능)의 근거가 됩니다. 시나리오 분석상 공사비가 20% 상승해도 추정 추가부담이 음(-)의 구간, 즉 환급 방향을 유지해 공사비 민감도가 낮게 나타나는 점이 이 단지의 특징입니다. 다만 비례율은 추진 단계에 따라 재산정되는 추정치이므로 확정 금액으로 받아들여서는 안 되며, 조합원 입장에서는 대표 평형(약 32평)을 기준으로 평형 배정·종전자산 평가 결과를 함께 확인하면서 환급 폭의 변동 가능성을 점검하는 접근이 실용적입니다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼부의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 환급 18.8억 | - |
| +5% | 환급 18.8억 | 0.0억 |
| +10% | 환급 18.7억 | 0.1억 |
| +20% | 환급 18.6억 | 0.2억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))
저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
- 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
- 건축 1975년(51년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.