사당17구역 분담금 리스크 분석

사당17구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

사당17구역(동작구)은 비례율 108.72%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

사당17구역은 동작구 노후 저층 주거지를 재개발하는 신속통합기획 구역으로, 2026년 1월 정비구역 지정 고시와 조합설립추진위 승인을 거쳐 본궤도에 올랐다. 후보지 선정 14개월 만에 서울시 심의를 통과한 신통기획 최속 사례라는 점에서 행정 리스크가 비교적 낮은 단계로 평가된다. 다만 아직 조합 설립·시공사 선정 전이라 사업비 윤곽이 확정되지 않은 점은 유의해야 한다.

추정 비례율 약 108.7%는 종전 자산 대비 종후 자산 회수율이 100%를 웃돈다는 의미로, 산술적으로는 환급 여력이 있는 저위험(R1) 구간에 해당한다. 본 진단은 표준 평형 25평을 기준으로 한 시나리오 추정이며, 비례율이 100%를 넓게 상회할수록 공사비 변동을 흡수할 완충폭이 커진다. 다만 시나리오상 공사비가 +10%를 넘어서면 추가 분담 압력이 나타나는 구조이므로, 조합원은 권리가액과 희망 평형의 조합원 분양가 차액을 확인하고, 시공사 선정 단계에서 확정될 공사비 단가에 민감하게 대응하는 것이 실용적이다. 자재비·금리 등 외부 변수에 따라 결과는 달라질 수 있다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 사당17구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108.72%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 동작구 사당17구역 재개발 - 서울특별시
• 사당17구역 재개발, 정비구역 지정 고시… 추정 비례율 108% - 디벨로퍼뉴스
• 동작구, ‘역대급 속도’ 사당17구역 14개월 만에 서울시 심의 통과 - 시정일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.