보람아파트 분담금 리스크 분석

보람아파트, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

보람아파트(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

보람아파트는 서울 노원구 상계동 한글비석로에 자리한 1988년 준공 단지로, 약 38년이 지난 노후도와 4·7호선 노원역·7호선 마들역·4호선 상계역으로 둘러싸인 트리플 역세권 입지가 결합된 상계동 재건축의 대표 격 단지입니다. 현재 사업시행인가 단계에 진입해 있어 정비계획·용적률 같은 핵심 변수가 상당 부분 구체화된 구간으로, 초기 단계 단지에 비해 추정의 불확실성이 줄어든 시점으로 해석됩니다.

비례율은 109%로 100%를 웃돌아, 종전자산 대비 개발이익이 비교적 넉넉하게 확보되는 구조로 읽히며 위험등급도 R1(저위험·환급 가능)으로 분류됩니다. 다만 이는 확정 분담금이 아니라 추정치이며, 사업 진행과 분양가·금융여건에 따라 달라질 수 있는 시나리오로 보아야 합니다. 대표평형인 20.9평 기준 시나리오를 보면, 공사비가 20% 상승하는 가정에서도 추가부담 추정이 4.3억에서 4.4억 수준으로 거의 움직이지 않아 공사비 민감도가 낮은 편입니다. 조합원 관점에서는 평형 선택 시 환급 여지가 큰 현 구조의 이점을 살피되, 사업시행인가 이후 관리처분 단계에서 확정될 분담 조건을 끝까지 추적하는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 보람아파트의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• ‘상계동 재건축 최대어’ 상계보람, 정비계획 수정가결 - 위클리한국주택경제신문
• 노원 상계보람APT, 최고 45층 4400가구로 재건축 - 다방

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.