벽산 분담금 리스크 분석

벽산, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

벽산(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

노원구 상계동 한글비석로에 자리한 벽산은 1989년 준공으로 37년차에 접어든 중층 노후 단지다. 상계·중계 일대 지구단위계획 재정비와 신속통합기획 흐름이 살아나는 가운데, 이 단지는 이미 사업시행인가를 받아 정비사업 중후반 단계에 진입해 있다. 인허가 리스크의 상당 부분이 해소된 구간으로, 변수의 무게중심이 ‘추진 가능 여부’에서 ‘분담 구조’로 옮겨가는 시점이다.

비례율은 109%로 100%를 상회한다. 종전자산 대비 종후자산 가치가 더 크게 평가됐다는 의미이며, 이는 R1(저위험·환급 가능) 등급의 근거가 된다. 다만 109%는 인가 시점 추정치로, 착공·분양 단계에서 변동될 수 있는 잠정값임을 전제해야 한다. 실용 관점에서 대표 평형은 18.1평으로, 본 단지 시나리오상 공사비가 20% 상승해도 추가 부담 지표가 5.2에서 5.3 수준으로만 움직여 공사비 민감도가 낮은 편이다. 즉 평형 선택과 분담 안정성 측면에서 상대적으로 방어력이 있는 구간으로 해석되나, 이는 확정 금액이 아닌 시나리오 기반 추정 범위로 받아들이는 것이 타당하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 벽산의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 노원 ‘상계벽산’도 예비안전진단 통과… 일대 재건축 활기 되찾나 - 아시아경제
• 노원구, 멈춰있던 재건축 추진 물꼬 트인다 - 문화일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.