범어목련 분담금 리스크 분석

범어목련, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

범어목련(수성구)은 비례율 104%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

범어목련은 대구 수성구 범어동 청호로변에 자리한 1987년 준공 단지로, 학군·생활 인프라가 두터운 범어 권역의 입지 강점이 재건축 사업성을 뒷받침합니다. 2020년 조합설립을 거쳐 2024년 8월 사업시행인가를 받았고, 지하3층~지상30층 3개동 279세대 규모(용적률 약 271%)로 시공사 HDC현대산업개발과 추진 중입니다. 인가 단계에 진입해 계획 윤곽이 잡힌 만큼, 초기 추진위 단지보다 변수의 불확실성은 상대적으로 줄어든 구간으로 볼 수 있습니다.

비례율 104%는 종전 자산 대비 사업 후 가치가 소폭 플러스라는 의미로, 권리가액에 다소 우호적인 수준입니다. 위험등급은 R2(보통)로, 입지·단계의 안정성과 비례율 여력이 반영된 결과로 해석됩니다. 다만 대표평형이 18평으로 작아 신축 전환 시 평형 상향을 택하면 추가 부담이 커질 수 있으니, 본인 권리가액과 희망 평형의 간극을 먼저 확인하는 것이 실용적입니다. 시나리오상 공사비가 10% 오르면 추가 분담 압력이 누적되고 20% 구간에서는 정산 가정도 더 보수적으로 잡히므로, 비례율 104%의 여유분은 공사비 상승에 민감하게 잠식될 수 있는 추정 범위로 보는 것이 안전합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 범어목련의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 104%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 범어목련아파트 재건축·수성지구2차 우방타운 사업시행계획인가 - 영남경제
• 수성구 범어동 범어목련 사업시행인가 완료 재건축 분담금 - 플팍스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.