백두(동성) 분담금 리스크 분석

백두(동성), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

백두(동성)(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

백두(동성)은 1993년 준공되어 30년을 넘긴 산본신도시 1세대 단지로, 군포시 산본동 고산로 일대에 자리한다. 산본은 1기 신도시 가운데 노후계획도시 특별법에 따라 선도지구 지정과 용적률 완화(최대 360%)가 가장 빠르게 진행 중인 권역으로, 이 단지 역시 사업시행인가 단계에 이미 진입해 정비사업 본궤도에 올라 있다는 점이 입지상 강점이다. 비례율은 110%로, 종전자산 대비 종후자산의 평가가 우위에 있다는 의미이며 현재 산정상 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)에 해당한다.

다만 R1은 공사비 동결을 전제한 기준선일 뿐, 시나리오상 공사비가 10%·20% 상승하면 추가 부담 추정이 단계적으로 커지는 구조라 안심은 이르다. 대표평형 30.8평 조합원이라면 신축에서의 평형 선택이 종후자산 평가와 직결되므로 무상지분·확장 옵션을 함께 따져볼 필요가 있고, 1993년 준공 단지 특성상 마감·구조 보강비가 공사비 민감도를 키울 수 있다. 비례율의 여유를 공사비 변동이 얼마나 잠식하는지를 시나리오별로 점검하는 것이 핵심 포인트다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 백두(동성)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 1기 新 최초 산본 선도지구 2곳, 특별정비구역 지정 완료 - 위클리한국주택경제신문
• 산본 9-2구역, 1기 신도시 최초 사업시행자 지정 - 하우징헤럴드
• 1기 신도시 재건축 군포 산본 가장 먼저 닻 올렸다 - 기계신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.