백두(극동) 분담금 리스크 분석

백두(극동), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

백두(극동)(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

백두(극동)는 경기도 군포시 산본동에 자리한 1993년 준공 단지로, 1기 신도시인 산본신도시의 노후 30년차 구간에 속한다. 산본 9-2구역(극동·동성·한양백두)으로 묶여 1차 선도지구로 선정되었고 LH가 사업시행자를 맡는 구도로, 특별정비구역 지정이 끝나 사업시행인가 단계로 진입한 점은 통상 정비사업보다 절차 불확실성이 낮은 편이다. 다만 선도지구 통합개발은 인접 단지와의 합의·통합심의 변수가 남아 있어 일정 변동 가능성은 열어둘 필요가 있다.

비례율은 약 110% 수준으로 추정돼 환급 여지가 있는 R1(저위험) 구간에 해당한다. 대표 34.6평 기준 추정 추가분담 부담이 크지 않은 시나리오이나, 공사비가 base 대비 +10%면 분양가율 가정이 1.1에서 1.2로, +20%면 1.3으로 올라가도록 잡혀 있어 공사비 상승에 따른 민감도가 분명히 존재한다. 조합원 관점에서는 현재의 양호한 비례율을 절대 수치로 확정 짓기보다, 평형 선택 시 권리가액 대비 분양 평형 차이와 향후 공사비 협상 결과를 시나리오별로 비교하며 리스크를 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 백두(극동)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 산본신도시 재건축 2차 선도지구 경쟁
• ‘1기 新 최초’ 산본 선도지구 2곳, 특별정비구역 지정 완료
• 군포 산본 재건축 속도 붙는다

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.