방학3구역 분담금 리스크 분석

방학3구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

방학3구역(도봉구)은 비례율 107.86%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

방학3구역은 도봉구 방학동 685번지 일대의 신속통합기획 재개발 구역으로, 1970년대 토지구획정리로 조성된 노후 저층 주거지를 기반으로 한다. 2024년 신통기획이 확정된 뒤 정비구역 지정 절차가 진행 중인 초기 단계여서, 우리 데이터의 단계 ‘미확인’과 건축년도 공백도 사업이 아직 본궤도 전이라는 사실을 그대로 반영한다. 단계가 이를수록 공사비·분양가 변수가 확정되지 않아 추정의 폭이 넓다는 점을 먼저 감안할 필요가 있다.

비례율 추정치는 107.86%로, 기준 시나리오상 R1(저위험·환급 가능권)에 해당한다. 우이신설선 연장에 따른 방학역 더블 역세권 기대와 280% 이하·최고 31층·약 1,600세대 규모의 사업성이 이 여유를 뒷받침하는 것으로 보인다(추론). 다만 R1은 어디까지나 기준 가정에서의 진단이며, 시나리오상 공사비가 10% 이상 오르면 추가 부담이 발생하는 구간으로 전환된다. 조합원 입장에서는 대표 평형 25평을 기준으로 환급 여력을 보수적으로 보고, 사업 초기 단계 특성상 공사비 민감도를 핵심 리스크로 지켜보는 접근이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 방학3구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107.86%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 도봉구 방학3구역 재개발 - 서울특별시
• 도봉구, 신통기획으로 재개발 사업추진 ‘탄력’ - 주거환경신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.