미주 분담금 리스크 분석

미주, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

미주(동대문구)은 비례율 105%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

청량리동 약령시로변에 자리한 미주아파트는 1978년 준공으로 노후도가 50년에 육박하는, 청량리역세권의 사실상 유일한 재건축 단지다. 청량리 일대 환승역세권 개발 축에 인접해 입지 잠재력은 뚜렷하나, 약령시로로 갈라졌던 두 구역을 단일 정비구역으로 묶어 1,089가구를 1,370가구(임대 162가구 포함)로 재건축하는 계획으로, 공공기여와 임대 부담이 사업성에 직접 영향을 주는 구조다. 본 모델은 비례율 105% 전제에서 대표 37.7평을 환급 가능(R1) 시나리오로 추정하지만, 정비구역 지정 단계에서 공개된 추정 비례율은 80%대로, 전제에 따라 결과가 크게 갈린다는 점을 분담금이 아닌 리스크로 읽어야 한다.

단계 해석에도 주의가 필요하다. 데이터상 단계 표기와 달리 2026년 2월 조합설립인가를 받은 초기 국면으로, 시공사 선정·정비계획 변경이 남아 변수의 폭이 넓다. 공사비 민감도 측면에서 시나리오표는 +20%까지도 추가부담 변동이 매우 완만한데, 이는 105% 전제 자체가 낙관적임을 방증하므로, 조합원은 임대 비중·용적률 인센티브 조건과 공개 비례율(80%대) 양쪽을 같이 놓고 대형 평형 선택의 추가부담 여력을 보수적으로 점검하는 편이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 미주의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 105%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1978년(48년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 청량리 미주아파트, 재건축 조합설립 인가 (파이낸셜뉴스)
• 임대 162세대 청량리 미주아파트, 정비구역 지정…비례율 80% (하우징워치)
• 청량리 미주아파트, 35층 1,370세대로 재건축 (위클리한국주택경제신문)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.