미성 분담금 리스크 분석

미성, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

미성(노원구)은 비례율 108%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

노원구 월계동 마들로 일대의 미성은 1986년 준공으로 40년 가까운 노후도에 이른 단지로, 인근 미륭·삼호와 함께 노원권에서 대지지분이 두터운 정비 후보군에 속한다. 현재 단계는 관리처분으로, 사업의 핵심 변수가 대부분 윤곽을 드러낸 후기 국면에 해당해 가정의 폭이 비교적 좁은 편이다. 데이터상 비례율은 108%로 100%를 상회하는데, 이는 종전자산 대비 종후자산이 우위라는 의미로, 일반적으로 환급 여지가 있는 구간으로 해석된다. 위험등급이 R1(저위험)로 산정된 근거도 여기에 있다 — 다만 이는 확정 수치가 아니라 현 시점 입력값에 기반한 추정 프레이밍으로 읽어야 한다.

대표 평형이 15.2평으로 작은 편이라 신축 배정 평형과 권리가액의 관계가 분담 구조를 좌우한다. 시나리오를 보면 공사비가 기준 대비 +10%까지 움직여도 추가 부담 지표가 2.5 수준에서 안정적이고, +20%에서야 2.6으로 소폭 반응해 공사비 민감도가 낮은 축에 속한다. 관리처분 단계의 단지는 착공·물가 변동에 따른 사업비 재산정 리스크가 남아 있으므로, 조합원은 배정 평형 선택 시 권리가액과 분담 규모를 시나리오 범위로 비교해 보는 접근이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 미성의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 노원 대장 ‘미미삼’, 재건축 사업 본격 출발 - 이코노미스트
• 월계동 미성,미륭,삼호3차 - KB부동산

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.