미륭 분담금 리스크 분석

미륭, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

미륭(노원구)은 비례율 108%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

노원구 월계동 미륭은 1986년 준공으로 사용연한 약 40년에 이른 노후 단지이며, 광운대역(1호선·경춘선)과 GTX-C 예정 노선, 광운대역 물류부지 개발이 맞물리는 강북권 정비 축에 자리한다. 인근 미성·삼호와 함께 묶이는 ‘미미삼’ 권역의 입지 동력이 사업성을 떠받치는 구조다. 표준 평형이 전용 15.6평대 중소형이라 신축 배정 평형 선택과 추가 부담 구간이 조합원 의사결정의 핵심 변수가 된다.

추정 비례율은 108% 수준으로, 종전자산 평가가 분담 기초를 웃돌아 환급 여력이 있는 R1(저위험) 구간으로 분류된다. 다만 이는 현 시점의 시나리오 추정이며 확정 금액이 아니다. 단지가 관리처분 단계에 진입해 사업 윤곽은 상대적으로 명확하나, 공사비는 여전히 가장 민감한 변수다. 시나리오상 공사비가 +20%까지 오르면 추가 부담 지표가 base 대비 약 0.1포인트 상향되는 정도로 완충 폭이 비교적 큰 편인데, 자재·금리 변동이 누적될 경우 환급 여유가 축소될 수 있으므로 평형 업·다운 선택과 함께 공사비 가정의 보수성을 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 미륭의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 노원구 미륭·미성·삼호 최고 40층 6700가구로 재건축 (한국경제)
• 광운대역 인근 미륭·미성·삼호, 6700가구 대단지로 재건축 (한국경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.