묘향(롯데) 분담금 리스크 분석

묘향(롯데), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

묘향(롯데)(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

경기 군포시 산본동에 자리한 묘향(롯데)는 1993년 준공으로 30년을 넘긴 산본신도시 1세대 단지다. 산본 일대는 노후계획도시 정비 흐름 속에서 선도지구 선정과 LH의 사업시행자 지정 등으로 정비 동력이 살아나는 권역이며, 이 단지 역시 사업시행인가 단계에 도달해 정비 절차가 비교적 안정 구간에 들어선 편이다. 비례율은 약 110%로 추정되어 100%를 상회하는데, 이는 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있어 환급 여지가 있는 구조임을 시사한다. 위험등급이 R1(저위험)로 분류된 근거도 이 지점에 있다. 다만 비례율은 분양가·일반분양 물량·공사비 확정 시점에 따라 변동하는 추정치라는 점을 함께 봐야 한다.

조합원 관점에서는 대표 평형이 30평형대(약 30.8평)로 실수요 선호가 뚜렷한 구간이라 평형 배정 경쟁과 권리가액 산정을 눈여겨볼 필요가 있다. 시나리오 분석상 공사비가 기준 대비 10~20% 상승하면 추가 부담 지표가 단계적으로 높아져, 현재의 환급 여력이 줄어드는 방향으로 민감하게 반응한다. 즉 R1이라는 양호한 출발선이 공사비 변동에 따라 어떻게 흔들리는지를 시나리오별로 점검하는 것이 실용적 대응이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 묘향(롯데)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 군포 산본 12구역, LH 예비사업시행자 지정…통합 재건축 속도
• LH, 산본9-2구역 사업시행자 지정 - 위클리한국주택경제신문
• 산본신도시 정비기본계획(안)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.