목동신시가지8 분담금 리스크 분석

목동신시가지8, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지8(양천구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지8단지는 신정동 목동서로 일대의 1987년 준공 단지로 노후도가 35년을 넘었고, 정비구역 지정 뒤 단계적으로 재건축에 들어간 목동 광역 사업지 중 사업시행인가까지 진척된 편이다. 비례율 102%는 100%를 소폭 웃돌아 종전자산 대비 사업성이 균형을 약간 넘긴 양호한 구간으로 읽히며, 위험등급 R2(보통)는 이 비례율과 인가 단계의 절차 안정성이 반영된 결과로 볼 수 있다.

다만 추정 공사비 850만원/평 가정이 흔들리면 셈은 달라진다. 기준 시나리오는 추가부담이 마이너스인 환급 여력을 보이나 공사비 10~20% 상승 구간에서 그 여력이 좁혀져 민감도가 작지 않다. 대표 21.7평 기준 평형 선택이 비례율 변동과 맞물려 실질 부담을 가르므로, 조합원은 시공사 선정·물가연동 조항 등 공사비 확정 조건을 확인하고 확정 금액이 아닌 시나리오별 추정 범위로 리스크를 점검하는 편이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지8의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 속도 붙은 양천구 목동 재건축… 신시가지 14개 단지 어디까지 왔나 | KB부동산
• 목동신시가지아파트 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.