목동신시가지6 분담금 리스크 분석

목동신시가지6, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지6(양천구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지6단지(양천구 목동동로 430)는 1986년 준공으로 재건축 연한을 충분히 넘긴 노후 단지이며, 목동 신시가지 14개 단지 가운데 사업 속도가 가장 앞서 있는 선도 블록입니다. 데이터상 단계는 관리처분 국면으로 분류되며, 권역 차원에서도 시공사 선정과 통합심의 절차가 가장 먼저 구체화된 곳이어서 불확실성보다 실행 변수가 부각되는 시점입니다. 비례율은 100% 수준으로 추정되는데, 이는 종전자산 가치(평균 약 36.1억 추정)가 사업비 부담을 상쇄할 여력이 있다는 신호이며, 위험등급이 R2(보통)로 매겨진 근거이기도 합니다. R4·R3처럼 비례율이 낮아 추가 부담이 과중한 단지와 달리, 여기서는 시나리오 전반에서 정산 방향이 환급 쪽(extra 약 -18억대 추정)으로 기울어 있다는 점이 핵심 차이입니다.

다만 이는 확정 금액이 아니라 현재 가정 하의 시나리오 추정이며, 표준평형 약 43평을 기준으로 본 결과입니다. 주목할 실용 포인트는 공사비 민감도가 낮다는 점입니다. 공사비가 base 대비 +20%까지 오르는 시나리오에서도 정산 추정치 변동 폭이 약 -18.2 → -17.9억대로 미미해, 자재·인건비 상승 국면에서도 상대적으로 방어적인 구조로 읽힙니다. 따라서 조합원 입장에서는 공사비 등락보다 평형 선택(신청 평형에 따른 분담·환급 구조)과 종전자산 감정평가 결과가 실제 정산을 가르는 더 큰 변수가 됩니다. 관리처분 인가 전후 확정 조건을 개별적으로 확인하며 의사결정하는 것이 바람직합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지6의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 목동 재건축 총정리: 14개 단지 현황, 6단지 입찰 결과
• 목동 재건축 수주 첫 주자 DL이앤씨, 6단지 유력 - 위클리한국주택경제신문
• 목동신시가지아파트/재건축 과정 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.