목동신시가지5 분담금 리스크 분석

목동신시가지5, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지5(양천구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 1.15억 수준입니다 (소유 25평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지5단지는 1986년 준공돼 40년 차에 접어든 양천구 목동의 대표 노후 단지로, 목동 14개 단지 중에서도 기존 용적률이 가장 낮은 116% 수준이라 대지지분이 크고 그만큼 재건축 사업성 여지가 넓다고 평가됩니다. 다만 단계 표기(관리처분)는 내부 시뮬레이션 가정이며, 공개 보도 기준 실제 진행은 정비구역 지정·사업시행자(신탁) 지정 국면에 가깝다는 점을 함께 봐야 합니다. 추정 비례율 100%는 권리가액과 분양가가 균형을 이루는 중립 구간으로, 환급도 추가분담도 크지 않은 위치입니다. 위험등급 R2(보통)는 이 균형 비례율과 낮은 원용적률이라는 구조적 강점을 반영한 결과로, R3·R4 단지처럼 분담금이 급증할 구조적 압력은 상대적으로 작다고 해석됩니다.

조합원 실용 관점에서, 25평 소유로 동일 25평을 희망할 경우 시나리오상 소폭 환급(추정 -1억 안팎) 쪽으로 기울지만 이는 확정이 아니라 가정에 따른 추정 범위입니다. 공사비 민감도가 핵심인데, 본 단지는 공사비가 20% 올라도 분담 변동 폭이 작게 추정돼 비용 충격에 비교적 둔감한 편으로 나타납니다. 그러나 대형 평형으로 갈아탈수록 권리가액 대비 부담이 커지므로, 평형 선택 시 시나리오별 추가분담 변화를 반드시 비교해 보시기를 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지5의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 목동 14개 단지 정비구역 지정 마무리 (뉴스1)
• 목동 재건축 실행 단계 돌입 (LG헬로비전)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.