목동신시가지4, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
목동신시가지4(양천구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 0.16억 수준입니다 (소유 29평 -> 희망 33평).
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 서울특별시 양천구 목동 목동서로 130 |
| 건축년도 | 1986년 (40년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 관리처분 |
| 추정 비례율 | 100% |
| 추정 공사비 | 850만원/평 |
단지 심층 분석
목동신시가지4단지는 1986년 준공된 약 40년 차 노후 단지로, 양천구 목동의 우수한 학군·교통 입지를 배경으로 14개 신시가지 단지가 안전진단을 일괄 통과(2024년)한 뒤 정비계획 수립과 구역 지정 절차를 함께 밟아가는 광역 정비 흐름 안에 있다. 다만 본 진단의 단계 값은 모델링 기준 가정이므로, 실제 사업은 초·중기 단계로 보고 진행 경과를 별도 확인하는 것이 안전하다. 입지 프리미엄과 높은 사업성이 받쳐 주는 만큼, 비례율을 100% 수준으로 둔 기준 시나리오에서는 대표 평형(약 20.4평) 조합원의 추가부담이 사실상 중립에 가깝게 추정되며, 이 점이 위험등급을 R2(보통)로 두는 핵심 근거다.
주의할 지점은 공사비 민감도다. 기준 시나리오에서 분담 부담이 낮게 나오더라도, 공사비가 5~10% 오르면 그 여유가 빠르게 소진되고 20% 상승 구간에서는 환급 폭이 사라져 순부담 쪽으로 돌아서는 구조가 시나리오에 드러난다. 목동권 신축 공사비가 평당 1,000만 원에 육박하는 흐름을 감안하면, 이는 확정된 금액이 아니라 변수에 따라 달라지는 리스크 폭으로 읽어야 한다. 조합원 입장에서는 “소유 29평→희망 33평"처럼 평형을 키우는 선택일수록 공사비·분양가 변동에 노출이 커지므로, 무리한 평형 상향보다 대지지분 대비 적정 평형을 고르고 시공사 선정·관리처분 단계에서 공사비 조정 추이를 지속 점검하는 것이 실용적 대응이다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지4의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 환급 0.2억 | - |
| +5% | 환급 0.1억 | 0.1억 |
| +10% | 환급 0.1억 | 0.1억 |
| +20% | 0억 | +0.2억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
평형별 추정 분담금
공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.
| 소유 평형 | 희망 평형 | 추정 분담금 |
|---|---|---|
| 29평 | 33평 | 환급 0.16억 |
| 29평 | 41평 | 3.73억 |
위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.
리스크 등급: R2 (보통)
보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
- 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
- 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.