목동신시가지3 분담금 리스크 분석

목동신시가지3, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지3(양천구)은 비례율 101.1%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 5.3억 수준입니다 (소유 35평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지3단지(양천구 목동, 1986년 준공)는 40년 차에 접어든 목동 앞단지 라인으로, 1~3단지 일대가 종상향과 지상 최고 49층 정비계획 틀 안에서 함께 움직이는 입지적 강점을 가진 단지다. 본 데이터 기준 사업 단계는 관리처분으로 잡혀 있으나, 실제 공개 자료에서는 정비구역 지정 이후 추진위·조합설립을 목표로 하는 초기 구간으로 보도되는 만큼, 단계 해석에는 보수적 여지를 두고 추정·시나리오 관점에서 읽는 것이 안전하다.

비례율은 약 101.1%로 100%를 소폭 웃도는 수준이며, 이는 종전자산 대비 사업성이 가까스로 균형을 맞춘 구간임을 시사한다. 위험등급 R2(보통)는 비례율 여유가 크지 않아 공사비 변동이 분담 구조를 흔들 수 있다는 신호로 해석된다. 다만 이 단지의 대표 시나리오는 소유 35평에서 희망 25평으로 평형을 낮추는 경우로, 환급 방향(약 -5%대)의 추정치가 잡힌다. 주목할 점은 공사비를 +5·+10·+20%로 올려도 이 환급 폭이 거의 변하지 않는다는 것으로, 평형을 줄이는 선택에서는 공사비 민감도가 낮게 추정된다는 의미다. 반대로 평형 유지·상향을 고려하는 조합원이라면 같은 단지라도 공사비 시나리오에 따라 부담이 빠르게 커질 수 있어, 평형 선택을 먼저 확정한 뒤 리스크를 점검하는 순서가 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지3의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 101.1%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 목동 1~3단지 49층·1만206가구로…14개 단지 모두 심의 통과(다음/한경)
• 목동3단지, 재건축 추진위원회 승인 신청(디벨로퍼뉴스)
• 목동신시가지아파트/재건축 과정 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.