목동신시가지14 분담금 리스크 분석

목동신시가지14, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지14(양천구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 0.7억 수준입니다 (소유 25평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

양천구 신정동에 자리한 목동신시가지14단지는 1987년 준공으로 재건축 연한을 충분히 넘긴 노후 단지이며, 목동 14개 단지가 일제히 정비구역 지정·정비계획 수립을 마치며 사업시행 단계로 무르익는 흐름 위에 놓여 있습니다. 데이터상 비례율이 100% 수준으로 추정되는 점은 종전자산 대비 종후자산이 균형을 이루는 구간을 시사하며, 이는 사업성이 극단적으로 양호하거나 위태롭지 않은 ‘보통(R2)’ 등급의 근거가 됩니다. 비례율 100% 부근은 외부 변수에 따라 위아래로 흔들리기 쉬운 민감 구간이라는 점을 함께 읽어야 합니다.

조합원 입장에서는 소유 25평에서 동일 평형을 희망할 경우 추가부담이 비교적 가벼운 시나리오로 추정되나, 이는 확정 금액이 아니라 가정에 따른 범위입니다. 공사비 상승 시나리오를 보면 +10% 구간부터 부담 추정치가 점진적으로 무거워지는 패턴이 나타나, 향후 시공사 선정과 공사비 협상이 리스크의 핵심 변수임을 보여줍니다. 대표 평형(약 22평형대) 기준의 권리가액과 희망 평형 간 격차, 그리고 공사비 민감도를 함께 점검하는 것이 실용적인 의사결정 포인트입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지14의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 속도 붙은 양천구 목동 재건축 — 신시가지 14개 단지 어디까지 왔나 (KB부동산)
• “탄력받는 목동 재건축”…6단지 이어 14단지도 정비구역 지정 (핀포인트뉴스)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.