목동신시가지12 분담금 리스크 분석

목동신시가지12, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지12(양천구)은 비례율 107.77%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 0.84억 수준입니다 (소유 22평 -> 희망 22평).

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지12단지는 1988년 준공된 36년 차 노후 단지로, 서울 양천구 신정동 목동지구 14개 단지 재건축 행렬의 선두권에 있습니다. 현재 사업시행인가 단계에 진입해 절차상 상당히 앞서 있으며, 신속통합기획을 통해 용적률 약 300%·최고 43층·2,810세대 규모로 정비계획이 가닥을 잡은 권역 특성이 변수의 윤곽을 비교적 또렷하게 만들어 줍니다. 이 단지의 추정 비례율은 107.77%로 100%를 웃돌아, 종전자산 대비 종후자산 가치가 우위에 있는 구조입니다. 이는 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 핵심 근거로, 대표 평형(약 19.6평) 기준 시나리오에서 추가 분담이 아닌 환급에 가까운 음(-)의 결과가 도출됩니다.

다만 비례율 100% 초과는 어디까지나 현재 가정에 기반한 추정이며, 공사비 변동에 따라 좌우될 수 있는 값입니다. 주목할 점은 이 단지의 공사비 민감도가 상대적으로 안정적이라는 것으로, 시나리오상 공사비가 +20% 상승하는 극단 상황에서도 환급 기조가 크게 흔들리지 않는 흐름을 보입니다. 목동 권역은 학군·교통 등 종후자산 가치 기대가 높아 사업성 방어력이 두텁지만, 사업시행인가 이후 시공사 선정과 관리처분 단계에서 실제 공사비가 확정되며 수치가 재조정될 수 있으므로, 조합원은 평형 선택과 분양가·공사비 협상 추이를 함께 점검하는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지12의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107.77%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 목동 12단지, 인가 완료 - 위클리한국주택경제신문
• 목동 12단지, 43층 재건축 - 서울경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.