목동신시가지11 분담금 리스크 분석

목동신시가지11, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지11(양천구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 1.69억 수준입니다 (소유 16평 -> 희망 18평).

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지11단지는 1988년 준공으로 37년차에 접어든 양천구 신정동 단지로, 목동 14개 신시가지 정비축 가운데 사업시행인가 단계까지 올라선 선두 그룹에 속합니다. 조합 대신 한국자산신탁이 사업시행자로 지정된 신탁 방식이어서 인가·시공사 선정·정산이 한 주체로 묶이는 구조이며, 이 점은 추진 속도에는 유리하나 신탁수수료가 사업비에 더해지는 변수로 함께 보아야 합니다. 비례율은 102%로 100%를 소폭 상회하는 수준인데, 이는 종전자산 대비 종후자산이 비용을 흡수하고도 약간의 여유가 남는다는 신호로 읽히며 위험등급이 R2(보통)에 머문 근거가 됩니다. 다만 비례율은 분양가·공사비 확정 전 추정치라는 점에서 변동 가능성을 전제로 해석해야 합니다.

조합원 관점에서 주목할 부분은 공사비 민감도입니다. 대표 20평형 기준 시나리오에서 공사비가 0%에서 +20%까지 오르는 동안 추정 추가부담은 약 -1.7에서 -1.6 구간으로 거의 흔들리지 않아, 이 단지는 원가 상승 충격을 비교적 잘 버티는 편으로 분석됩니다. 16평을 보유해 18평을 희망하는 경우 환급 방향(마이너스) 시나리오가 나타나므로, 평형을 무리하게 키우기보다 보유 자산에 맞춘 합리적 평형 선택이 부담을 낮추는 핵심 전략이 됩니다. 모든 수치는 확정 분담금이 아니라 시나리오별 추정 범위이며, 신탁 수수료와 일반분양가 확정 시점에 다시 점검이 필요합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지11의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 목동 11단지 사업시행자 선정 완료…정비구역 지정 2개월만 (한국경제)
• 목동신시가지11단지 재건축 사업 시행자 한국자산신탁 지정 고시 (서울경제)
• 목동 신시가지 재건축, 신탁 방식 확산…14개 중 8곳 속도전 (뉴스1)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.