목동신시가지10 분담금 리스크 분석

목동신시가지10, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지10(양천구)은 비례율 100%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지10단지는 양천구 신정동, 2·5호선 다중 역세권에 자리한 1987년 준공 단지로 건축 39년 차에 접어들어 재건축 사업성과 노후 요건을 모두 충족한 상태다. 현재 사업시행인가 단계로, 정비구역 지정 이후 신탁 방식을 통해 시공사 선정 입찰까지 빠르게 진행 중이라는 점이 이 단지의 가장 큰 특징이다. 다만 ICAO 고도제한 개정 변수는 최고 층수와 일반분양 물량을 좌우할 수 있어, 계획 층수 확보 여부가 향후 사업성의 분기점이 된다.

비례율은 100% 수준으로 추정되는데, 이는 분양수입과 총사업비가 균형을 이루는 지점으로 조합원 권리가액이 비교적 안정적으로 보전되는 구간을 의미한다. 위험등급이 R2(보통)로 산정된 근거도 여기에 있다 — 시나리오 분석상 대표 평형(약 21.2평) 기준 추가부담이 음(-)의 환급 방향으로 나타나며, 공사비가 20% 상승하는 가정에서도 그 폭이 거의 변하지 않을 만큼 민감도가 낮다. 조합원 실용 관점에서는, 권리가액 여유가 있는 만큼 무리한 평형 상향보다 분담 구조가 안정적인 평형을 선택하는 편이 리스크 관리에 유리하며, 사업시행인가 이후 확정될 관리처분 단계의 실제 공사비·분양가 수치로 이 시나리오를 재점검하는 것을 권한다. 모든 수치는 확정이 아닌 추정 범위임을 전제로 해석해야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지10의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 목동 6단지 이어 10단지도 시공사 선정 임박 (뉴스핌)
• 목동 10단지 재건축, 50일 만에 동의율 76.9% (시사매거진)
• 목동 재건축 ‘역대급 속도전’ 고도제한 변수 (시사저널e)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.