목동신시가지1 분담금 리스크 분석

목동신시가지1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지1(양천구)은 비례율 102.2%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 환급 4.73억 수준입니다 (소유 34평 -> 희망 25평).

기본 정보

단지 심층 분석

목동신시가지1단지는 1985년 준공으로 사용연수 40년에 이르러 재건축 연한을 충분히 넘긴 노후 단지다. 목동 14개 단지 통합정비의 선두권에 속하며, 1·2·3단지가 최고 49층·1만206세대(1단지 약 3,500세대) 규모로 정비계획이 확정돼 사업의 큰 틀이 잡힌 단계다. 정비계획 확정으로 용적률·세대수 같은 핵심 변수의 불확실성이 상당 부분 해소된 점이 리스크를 낮추는 방향으로 작동한다.

비례율은 102.2%로 100%를 웃돈다. 이는 종전자산 대비 종후자산 평가가 양호해 조합원 분담 구조가 비교적 안정적임을 시사하는 추정 지표로, 위험등급이 R2(보통)로 산정된 핵심 근거다. 다만 본 단지의 시나리오는 소유 34평에서 25평으로 다운사이징하는 경우를 가정하며, 이때 공사비가 0~20% 상승하는 구간 전반에서 추정 결과가 거의 변하지 않아 공사비 민감도가 낮은 편으로 분석된다. 반대로 동일 평형 또는 상위 평형을 희망하면 부담 방향이 크게 달라질 수 있으므로, 조합원은 평형 선택이 분담 구조를 좌우하는 핵심 변수라는 점을 전제로 시나리오를 비교 검토하는 것이 실용적이다. 모든 수치는 확정이 아닌 추정·시나리오 범위로 해석해야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102.2%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1985년(41년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 목동 1·2·3단지 재건축 ‘49층·1만206세대’ 확정 — 한국도시환경헤럴드
• 양천구, 목동 1∼3단지 정비구역 지정 고시…14개 단지 모두 지정 완료 — 문화일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.