매화 분담금 리스크 분석

매화, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

매화(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

군포시 산본동 곡란로에 자리한 매화는 1995년 준공으로 산본신도시 1기 신도시 정비 권역에 묶인 단지다. 산본은 노후계획도시 특별법 아래 선도지구가 1기 신도시 최초로 특별정비구역 지정을 마치며 평균 용적률이 207%에서 330%대로 상향되는 흐름에 있고, 매화는 이미 사업시행인가 단계까지 진입해 정비계획상 불확실성이 상당 부분 해소된 구간에 있다. 비례율 110%는 종전자산 대비 사업 후 자산가치가 더 크게 잡혔다는 뜻으로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거다. 즉 현 추정 기준으로는 분담금 부담보다 환급 가능성이 우위에 있는 시나리오로 읽힌다.

다만 비례율은 공사비·분양가 가정에 따라 움직이는 추정치이며 확정 분담금이 아니라는 점을 전제해야 한다. 시나리오상 공사비가 0%에서 20%까지 올라도 대표 15평형 기준 변동 폭이 3.8억 안팎에서 제한적으로만 확대돼 공사비 민감도가 낮은 편인데, 이는 비례율 여력이 충격을 흡수하는 구조로 해석된다. 조합원 실용 관점에서는 대표 평형이 소형(15평)인 만큼 권리가액 대비 신청 평형을 어디까지 올릴지가 실질 부담을 가르는 핵심 변수이며, 평형 상향 시 추가 분담은 별도로 검토해야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 매화의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 산본 선도지구, 용적률 최대 360%로 재건축 | 서울경제
• ‘1기 新 최초’ 산본 선도지구 2곳, 특별정비구역 지정 완료 | 위클리한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.