매화마을(주공3), 분담금 리스크는 어느 수준인가?
매화마을(주공3)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 양현로 507 |
| 건축년도 | 1993년 (33년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 사업시행인가 |
| 추정 비례율 | 102% |
| 추정 공사비 | 780만원/평 |
단지 심층 분석
분당 야탑동에 1993년 준공된 매화마을(주공3)은 입주 33년차로 1기 신도시 노후 단지군에 속한다. 수인분당선 야탑역과 성남종합버스터미널 생활권이라 입지 기반은 탄탄하나, 선도지구로 지정된 인근 목련마을과 달리 2차 경쟁 구역으로 사업시행인가 단계를 밟고 있어 일정 변동성은 남아 있다. 비례율 추정치는 102%로 100%를 소폭 웃도는 수준인데, 이는 사업성이 극단적으로 좋지도 나쁘지도 않은 균형 구간을 뜻한다. 위험등급 R2(보통)는 이 비례율 여력과 신도시 입지 프리미엄이 노후도·1기 신도시 통합정비의 절차 리스크를 상쇄한 결과로 해석된다.
조합원 실용 관점에서는 대표 평형이 14평으로 작아, 신축 배정 평형을 키울수록 추가 부담이 커지는 구조라는 점을 먼저 짚어야 한다. 시나리오 분석상 공사비가 기준 대비 +20%까지 오르면 추정 추가부담 지표가 0.7에서 0.8 수준으로 상향되는 만큼, 공사비 민감도가 결과를 좌우하는 핵심 변수다. 확정 분담금은 아직 단정할 수 없으며, 평형 선택과 공사비 인상 폭을 시나리오별로 비교해 본인 여력 구간을 미리 가늠하는 접근이 합리적이다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 매화마을(주공3)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 0.7억 | - |
| +5% | 0.7억 | +0.0억 |
| +10% | 0.7억 | +0.0억 |
| +20% | 0.8억 | +0.1억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
리스크 등급: R2 (보통)
보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
- 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.