매화마을공무원2 분담금 리스크 분석

매화마을공무원2, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

매화마을공무원2(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

매화마을공무원2단지는 성남시 분당구 야탑동에 자리한 1995년 준공 단지로, 분당 1기 신도시 정비 범위에 포함된다. 준공 30년차에 접어들어 노후도 요건을 갖췄고, 현재 사업시행인가 단계까지 진전돼 분당권 정비단지 가운데서는 비교적 절차가 앞서 있는 편이다. 다만 야탑동 매화마을 일대는 단지별로 리모델링(수평증축)과 재건축 노선이 혼재해 온 만큼, 동일 권역 사업이라도 추진 방식과 속도 차이를 함께 살펴야 한다.

비례율은 102%로, 종전자산 대비 종후자산이 소폭 높게 추정되는 양호한 구간이다. 기준 시나리오에서 대표 20.1평형의 추가부담이 음(-)으로 산출되는 점은 환급 가능성을 시사하지만, 이는 어디까지나 추정이며 확정 분담금이 아니다. 위험등급 R2(보통)는 이 균형이 외부 변수에 따라 흔들릴 수 있음을 뜻한다. 공사비가 10% 오르면 여유가 줄고, 20% 상승 시 부담이 더 빠르게 잠식되는 민감 구조이므로, 조합원은 평형 선택보다 공사비 인상폭 추이와 분양가 가정을 우선 점검하며 시나리오별 리스크를 따라가는 편이 현실적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 매화마을공무원2의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 성남시, 분당 야탑동 매화마을 1단지 리모델링 사업계획 승인 - 경향신문
• 분당 야탑동 ‘매화마을2단지’ 리모델링 조합 설립 - 이투데이
• 우리자산신탁, 분당 매화마을 재건축 추진… 1기 신도시 정비 확대 - 한양경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.