매화마을공무원1 분담금 리스크 분석

매화마을공무원1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

매화마을공무원1(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

매화마을공무원1은 1995년 준공된 분당 야탑동 1기 신도시 단지로, 도시 기반시설은 성숙했으나 30년 가까운 노후도와 낮은 용적률 여건상 전면 재건축보다 수평·별동 증축 리모델링 트랙을 밟아 사업시행인가 단계에 진입했습니다. 562가구를 늘리는 증축형 사업은 일반분양 여력이 제한적이라, 비례율 102%라는 본전 부근 수치가 곧 사업의 손익 분기선이 됩니다. 위험등급 R2(보통)는 인허가가 진척됐다는 안정 요인과, 비례율이 100%를 간신히 넘겨 완충이 얇다는 취약 요인이 맞물린 결과로 해석됩니다.

조합원 실용 관점에서는 대표평형 17.8평이 작은 만큼 증축 후 확보 면적과 부담 구조를 우선 따져볼 필요가 있습니다. 시나리오상 공사비가 변동 없을 때는 여유가 미세하지만, 공사비가 10~20% 상승하면 비례율 완충이 빠르게 잠식되는 민감 구조여서 분담금 추정 범위가 위로 벌어질 수 있습니다. 실제로 인근 단지에서 분담금이 단기간에 크게 출렁인 사례가 보고된 만큼, 확정 금액이 아닌 공사비 상승 시나리오별 리스크 폭을 미리 점검하는 접근이 합리적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 매화마을공무원1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 야탑동 매화마을 1단지 리모델링 사업계획 승인 — 분당신문
• 1년 새 분담금이 2배로 ‘깜짝’…분당매화1단지 리모델링 멈추나 — 뉴스1
• 성남시, 분당 야탑동 매화마을 1단지 리모델링 사업계획 승인 — 경향신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.