롯데(505) 분담금 리스크 분석

롯데(505), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

롯데(505)(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

노원구 중계동 섬밭로에 자리한 롯데(505)는 1989년 준공으로 37년차에 접어든 노후 단지이며, 동북선 개통과 함께 재건축이 활발한 중계동 권역에 속해 입지 측면의 사업 동력이 받쳐주는 위치다. 현재 사업시행인가 단계로, 분양가·공사비 산정이 비교적 가시화되는 구간에 들어서 있어 변수의 폭이 초기 단지보다 좁혀진 점이 특징이다. 비례율 109%는 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있다는 신호로, 일반분양 여건이 유지된다면 추가분담보다 환급 쪽에 가까운 구조를 시사한다. 이를 근거로 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된다.

다만 R1은 ‘분담금이 없다’는 확정이 아니라 현재 가정 아래 리스크가 낮다는 진단으로 이해해야 한다. 실제로 시나리오를 보면 공사비가 base 대비 +20%까지 올라도 추정 추가부담 지표는 3.4에서 3.5 수준으로 거의 움직이지 않아, 공사비 민감도가 낮은 편으로 나타난다. 조합원 관점에서는 대표평형 21.9평을 기준으로 권리가액과 평형 선택의 균형을 점검하되, 금리·일반분양가 같은 외부 변수가 가정에서 벗어날 경우 등급이 달라질 수 있다는 전제 위에서 판단하는 것이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 롯데(505)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 중계주공5단지, 복합정비구역 지정에 사업성 급상승 (디벨로퍼뉴스)
• 노원구 중계동 2300가구 재건축 시동 (파이낸셜뉴스)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.