동신 분담금 리스크 분석

동신, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

동신(노원구)은 비례율 108%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

노원구 월계동 동신 아파트는 1983년 준공으로 사용연수 40년을 넘긴 노후 단지이며, 재건축 후반부인 관리처분 단계에 진입해 이주·철거·착공이 가시권에 든 상황입니다. 2023년 관리처분인가 무렵 공사비 진통이 있었으나, 이후 사업성 보정계수 적용으로 허용용적률이 상향되고 임대주택이 분양으로 전환되며 사업 여건은 개선 흐름을 보였습니다. 추정 비례율 108%는 종전자산 대비 종후자산이 우위라는 신호로 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거가 되지만, 확정 분담금이 아니라 현 시점 가정에 기반한 추정 범위로 해석해야 합니다.

대표평형 21.8평은 종전자산이 상대적으로 작은 구간이라, 신축 배정 평형과 옵션 선택이 최종 정산에 미치는 영향을 함께 따져볼 필요가 있습니다. 시나리오상 공사비가 10~20% 올라도 추정 추가부담 변동폭이 완만해 비용 민감도가 낮은 구조로 읽히지만, 착공·정산 단계에서 실공사비가 재협의될 여지는 남아 있어 비례율을 변동 리스크 변수로 두고 추이를 점검하는 접근이 합리적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 동신의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 108%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1983년(43년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

참고 자료

• 월계동신 재건축, ‘공사비 갈등’ 와중에 관리처분인가 - 머니투데이
• 노원구, 월계동신아파트 사업성보정계수 ‘2.0’ 정비계획 변경…기존 864세대→1060세대↑ - 다음
• 용적률 올리고 분담금은 낮춰…노원구 정비사업 탄력 - 한국경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.