동서울한양 분담금 리스크 분석

동서울한양, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

동서울한양(동대문구)은 비례율 105%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

동대문구 답십리동 답십리로 변에 자리한 동서울한양은 1989년 준공으로 입주 35년을 넘긴 노후 단지다. 답십리역 생활권과 청계천·중랑천 인프라를 끼고 있어 정비 후 도심 접근성 면에서 입지 경쟁력이 분명한 편이며, 사업 단계도 이미 사업시행인가에 진입해 계획안의 윤곽이 잡힌 국면이다. 사업시행인가 이후는 관리처분·이주가 이어지는 구간이라, 조합원 입장에서는 추정 분담 구조가 비교적 가시화되는 시점으로 볼 수 있다.

비례율은 105% 수준으로, 통상 종전자산 평가액 대비 환급 여지가 있는 구간으로 해석된다. 본 데이터의 위험등급이 R1(저위험·환급 가능)으로 산출된 것도 이 비례율과 23.1평 대표 평형의 종전자산 추정치가 맞물린 결과다. 다만 105%는 확정 수치가 아니라 시점별로 변동하는 추정값이라는 점에 유의해야 한다. 실용 관점에서 눈여겨볼 대목은 공사비 민감도다. 시나리오상 공사비가 20% 상승하더라도 추가 부담 변동 폭이 크게 벌어지지 않는 안정적 양상으로 추정되는데, 이는 환급 완충이 일정 부분 작동한다는 신호로 읽힌다. 평형 선택 시에는 대표 평형 대비 상향 신청에 따른 추가 분담 변화를, 확정이 아닌 시나리오 범위로 점검해 두는 것이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 동서울한양의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 105%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

참고 자료

• 동서울한양 - 아파트랭킹
• 동대문구 재개발·재건축 추진현황 - 하우징헤럴드

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.