동삼2구역 분담금 리스크 분석

동삼2구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

동삼2구역(영도구)은 비례율 80.81%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

동삼2구역은 부산 영도구 동삼동 일대의 재개발 정비사업 구역으로, 섬이라는 지형 특성상 진입로와 단지 배치 제약이 크고 사업 추진 단계가 아직 공식적으로 확인되지 않은(미확인) 초기·중간 국면으로 보입니다. 이 단계에서는 정비계획과 조합 의사결정이 변동될 여지가 커, 확정 분담금이 아니라 시나리오별 리스크로 접근하는 것이 합리적입니다.

비례율은 약 80.81%로, 100%를 밑도는 수준입니다. 비례율이 낮다는 것은 종전자산 평가액 대비 개발이익이 빠듯해 조합원 추가부담 여지가 커지는 신호로 해석되며, 이는 위험등급 R3(고위험)의 핵심 근거입니다. 영도구는 부산 평균 대비 분양시장 흡수력이 제한적인 권역이라 일반분양 수입 가정이 흔들리면 비례율이 더 눌릴 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다. 조합원 실용 관점에서는 대표평형 25평 전후 선택 시 추정 추가부담이 상대적으로 가볍고, 공사비 민감도가 높은 구조이므로(자재·인건비 상승분이 곧 비례율 하락으로 전이) 공사비가 5~10% 오르는 시나리오에서 부담이 어떻게 달라지는지를 반드시 점검하시길 권합니다. 모든 수치는 추정 범위이며 정비계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 동삼2구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R3 (고위험)

고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 80.81%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.

참고 자료

• 부산광역시 정비사업 통합홈페이지
• 부산광역시 재개발사업 추진현황

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.