도림1구역 분담금 리스크 분석

도림1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

도림1구역(영등포구)은 비례율 118.61%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

단지 심층 분석

도림1구역은 영등포역세권에 인접한 영등포구 도림동 일대 공공재개발 구역으로, 2026년 1월 LH 주도 정비구역 지정·고시가 완료되며 사업이 본궤도에 올랐습니다. 최고 45층·약 2,500세대(임대 626세대 포함) 규모로, 용적률 여건과 역세권 입지가 결합돼 사업성 기반이 비교적 탄탄한 편입니다. 다만 데이터상 추진 단계는 아직 ‘미확인’으로, 정비구역 고시 직후 단계의 불확실성은 감안해 해석해야 합니다.

비례율 추정치 118.61%는 R1(저위험·환급 가능) 등급의 근거가 되는 수치로, 100%를 크게 웃돌아 시나리오 분석상 조합원 부담보다 권리가액이 앞설 여지를 시사합니다. 다만 이는 확정 금액이 아닌 추정 범위이며, 시나리오표를 보면 공사비가 +10%, +20%로 오를 때 비로소 추가 부담 가능성이 미세하게 나타납니다. 즉 공사비 민감도는 낮은 편이나, 착공 전까지 공사비·분양가 변동이 비례율을 끌어내릴 핵심 변수임은 분명합니다. 대표 평형 25평을 기준으로 권리가액 대비 분양가 구간을 점검하고, 평형 선택 시 임대 비중과 일반분양 물량이 사업성에 미치는 영향을 함께 확인하시기를 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 도림1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 118.61%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

참고 자료

• 도림1구역, LH 공공재개발 정비구역 고시 완료 - 파이낸셜뉴스
• 도림1구역, 공공재개발 확정… 영등포역 일대 핵심 주거축으로 재편 - 디벨로퍼뉴스
• 재개발사업현황 - 영등포구청

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.